Για ιδιοκτήτες στην Ελλάδα. Στην Κύπρο ισχύουν άλλοι κανόνες.
2 λεπτά ανάγνωσης
Φόρος ενοικίου 2026 - πρακτικός οδηγός για ιδιοκτήτες
Η νέα κλίμακα φόρου ενοικίων από το 2026, τι αφαιρείται (μόνο σταθερό 5%), πότε γίνεται η δήλωση μίσθωσης και η φορολογική δήλωση, και τι αλλάζει με την πληρωμή μέσω τράπεζας.
Ενημέρωση 6 Οκτωβρίου 2026: διορθώθηκαν η κλίμακα, οι προθεσμίες και τα έξοδα που αφαιρούνται.
Το εισόδημα από ενοίκια φορολογείται χωριστά, με δική του κλίμακα. Οι ιδιοκτήτες το δηλώνουν κάθε χρόνο στο Ε2, μαζί με τη δήλωση εισοδήματος (Ε1).
Η κλίμακα, ανά έτος
Ο συντελεστής ανά κλιμάκιο εισοδήματος από ενοίκια. Η πρώτη στήλη είναι τα ενοίκια του 2025 (δήλωση του 2026), η δεύτερη τα ενοίκια από το 2026 και μετά (δήλωση του 2027).
| Εισόδημα από ενοίκια | Ενοίκια 2025 | Ενοίκια 2026 και μετά |
|---|---|---|
| έως €12.000 | 15% | 15% |
| €12.000 - €24.000 | 35% | 25% |
| €24.000 - €35.000 | 35% | 35% |
| €35.000 - €36.000 | 45% | 35% |
| πάνω από €36.000 | 45% | 45% |
Τι αφαιρείται από το ενοίκιο
Ο ιδιοκτήτης που είναι φυσικό πρόσωπο δεν αφαιρεί τα πραγματικά του έξοδα (επισκευές, κοινόχρηστα, αποσβέσεις). Αφαιρείται σταθερά 5% του ενοικίου, που καλύπτει όλες αυτές τις δαπάνες.
Για παράδειγμα, ενοίκια €6.000 και επισκευές €2.000 σημαίνουν φορολογητέο €5.700, όχι €4.000.
Άλλα που μετράνε:
- Ενοίκια που δεν εισέπραξες δεν φορολογούνται, αν έχεις κινήσει διαταγή πληρωμής, αγωγή ή έχεις απόφαση έως την προθεσμία της δήλωσης. Φορολογούνται όταν εισπραχθούν.
- Νέα μακροχρόνια μίσθωση κατοικίας έως 120 τ.μ., για τουλάχιστον 3 χρόνια, που υπογράφεται από 8/9/2024 έως 31/12/2026: μπορεί να μη φορολογείται για 36 μήνες, με όρους (το σπίτι ήταν κενό τα προηγούμενα χρόνια ή μόνο βραχυχρόνια). Η απαλλαγή αποδεικνύεται μόνο με εμπρόθεσμη δήλωση μίσθωσης.
- Από 1 Ιουλίου 2027 το ενοίκιο πρέπει να πληρώνεται σε τραπεζικό λογαριασμό του ιδιοκτήτη που έχει δηλωθεί στην ΑΑΔΕ. Αλλιώς ο ιδιοκτήτης χάνει το 5% και ο ενοικιαστής τα κρατικά επιδόματα για τη μίσθωση, όπως την επιστροφή ενοικίου. Η ημερομηνία έχει ήδη μετατεθεί τρεις φορές (από 1 Ιανουαρίου 2026 στην 1η Απριλίου, μετά στην 1η Οκτωβρίου 2026 και τώρα στην 1η Ιουλίου 2027) και μπορεί να αλλάξει ξανά.
Σημαντικές ημερομηνίες
- Δήλωση μίσθωσης στην ΑΑΔΕ: έως το τέλος του επόμενου μήνα από την έναρξη ή την αλλαγή της μίσθωσης.
- Φορολογική δήλωση (Ε1 με Ε2): από 15 Μαρτίου έως 15 Ιουλίου του επόμενου έτους, εκτός αν αλλάξει με νόμο.
Τι να συγκεντρώσεις
- Τα ποσά που εισέπραξες ανά μήνα, ανά ακίνητο
- Τις αποδείξεις είσπραξης ενοικίου
- Τον αριθμό της δήλωσης μίσθωσης
Το Nineflat κρατάει τα στοιχεία που χρειάζεται ο λογιστής σου, εκδίδει αποδείξεις είσπραξης ενοικίου ανά πληρωμή και βγάζει ανά ακίνητο τα στοιχεία για το Ε2. Δεν υπολογίζει φόρο.
Ενημερωτικό περιεχόμενο, όχι φορολογική συμβουλή. Επιβεβαίωσε τα ποσά και τις προθεσμίες με την ΑΑΔΕ ή τον λογιστή σου.
Πηγές:
- Κλίμακα: ΚΦΕ ν. 4172/2013 άρθρο 40 παρ. 4, όπως άλλαξε με ν. 5246/2025
- Έκπτωση 5%, ανείσπρακτα, πληρωμή μέσω τράπεζας: ΚΦΕ άρθρο 39 παρ. 3-5
- Ο ενοικιαστής χάνει τα κρατικά επιδόματα για τη μίσθωση: ν. 5222/2025 άρθρο 210 παρ. 3
- Έναρξη της πληρωμής μέσω τράπεζας: αρχικά για τα ενοίκια του 2026 (ν. 5222/2025 άρθρο 275 παρ. 8, εγκύκλιος ΑΑΔΕ), 1/4/2026 με τον ν. 5264/2025 άρθρο 129 παρ. 1, 1/10/2026 με τον ν. 5294/2026 άρθρο 48, και 1/7/2027 με την απόφαση ΑΑΔΕ Α.1187/2026 (ΦΕΚ Β' 5590/17.09.2026)
- Απαλλαγή 36 μηνών: ΚΦΕ άρθρο 72 παρ. 91
- Προθεσμία φορολογικής δήλωσης: ΚΦΕ άρθρο 67 παρ. 3
- ΑΑΔΕ - Μισθωτήρια ακινήτων
